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🎯 前言 & 什麼是「物之瑕疵擔保責任」？
你知道嗎？我們其實幾乎每天都會進行「買賣契約」，小至買早餐、大至買房子，一般情況下，雙方只要交易合意，賣方交付標的物、買方支付價金，契約就算履行完畢囉！
但是，如果交付的東西「不合格」呢？
例如：買了一台冷氣，卻完全不製冷；買的房子住進去後才發現結構有重大安全疑慮；買的二手車，行駛不到一週就因引擎故障報廢。
這些情況在法律上，就是所謂的「物的瑕疵」。依據民法第 354 條以下的規定，即使買賣契約已經成立並履行，賣方仍須對物之既存的瑕疵，向買方負瑕疵擔保責任。
換句話說，賣方有義務確保所交付的物，至少要達到雙方約定或通常應有的品質與效用。這不僅是誠信原則的具體展現，也是避免「買到爛東西卻只能自認倒楣」的保護措施。
⚖️ 買受人的救濟方式
發現瑕疵後，買受人有幾種法律手段可以行使：
- 解除契約
如果瑕疵嚴重到已經無法達成契約目的，此時，在沒有民法第359條所稱顯失公平的情況下，買受人可以主張解除契約，要求返還價金，就是讓雙方回到交易前的狀態。 - 減少價金
如果物品雖然有瑕疵，但仍可部分使用，這時候，買受人可以請求減少價金，讓交易更公平。 - 損害賠償
賣方若具有品質上擔保責任，或者惡意隱瞞時，買受人還可以請求適用民法第227條不完全給付之規定，使賣方賠償因此而生的損害。例如：因房屋漏水而導致其他家具損壞、對方交付的車子具有瑕疵而需修繕的費用。 - 另行交付
在有指定種類的情況下，可以請對方給付相同種類、完好無瑕疵的標的。
例如：跟車行訂購機車，可另行向車行請求給付效用正常的同款機車。
📜 免責條款與限制
在現實交易中，買賣契約常常會出現「免責條款」，例如：
「本房屋依現況交付，買受人不得再主張瑕疵擔保責任。」
「本商品為二手物品，已告知買受人現況，賣方不負任何瑕疵擔保責任。」
🔎 法律上的效力
當事人原則上可以約定排除或限制瑕疵擔保責任。這意味著，如果雙方已明確同意「現況交付」，並明示具體瑕疵內容，只要買受人知情並自願接受，那麼日後通常不得再主張。
⚠️ 但要注意的事項：
- 賣方故意隱匿瑕疵
按民法第366條，若賣方明知有問題卻故意隱瞞，則不能主張免責，買受人仍可追究責任。 - 消費者保護法的適用
於消保法中，也另有保障消費者權益的其他規定，應各別單獨判斷之。
據此，下列為各位整理了幾項交易往來時可以多留意的重點：
💡 注意事項
- 契約是否排除瑕疵擔保？
民法允許雙方在契約中「排除或限制」瑕疵擔保責任，例如上述的「現況交付」條款。但如果賣方故意隱瞞瑕疵，仍然要負責。 - 買受人是否盡到檢查義務？
法院常會考量，該瑕疵是否屬於「買受人應能發現」的情況。如果瑕疵太明顯，而買方完全沒有檢查，就可能影響其主張權利。 - 與消費者保護法的關係
若符合消保法中的構成要件，除了民法瑕疵擔保外，還可能適用《消費者保護法》，賦予消費者更強的權利，例如七日內解除權、懲罰性賠償金。 - 保固期與物之瑕疵擔保責任之不同
保固期屬於契約的特別約定，原則上跟物之瑕疵擔保責任是兩個不同並單獨判斷的權益，不當然因為有保固期，就對物之瑕疵擔保責任而生影響喔！
⏰ 行使權利的期限
法律設有解除權跟請求權的期間限制，避免糾紛無限期存在。依民法第 365 條：
- 買方知悉瑕疵後，應於六個月內行使瑕疵擔保權利。
- 最長不得超過交付後五年
⚠️ 若故意隱匿瑕疵，就不適用六個月的期間規定，但依舊不得逾五年喔！
📌 常見之瑕疵實例
- 📖 案例一：中古屋漏水
甲花 800 萬買了一棟中古屋，入住後不到半年，屋頂嚴重漏水。經查證，賣方乙早就知道此問題，卻未修繕也未告知。 - 📖 案例二： 凶宅之瑕疵：規範意義之瑕疵
所謂規範意義之瑕疵，是指肉眼觀察、觸摸嗅聞或科技探查無任何物理上缺陷，但在市場價值上對於通常使用或交易價值有影響者。
因此，凶宅可能會導致住戶增加心理負擔並影響房屋市值，故此案例中，雖然原不知情的屋主並未提前告知買受人為凶宅，但物之瑕疵擔保責任不以原屋主有故意或過失為必要（無過失責任），仍要負擔瑕疵擔保責任。 - 📖 案例三：房屋附屬設施之瑕疵
買受人購買之房屋附有公共設施，嗣後才發現公共設施無法正常使用，導致使用受限。
🧾 結語
「物之瑕疵擔保責任」是一種保障買方的重要制度。它確保買賣雙方的交易公平，避免因物品本身的缺陷而使買受人承受不合理的風險。
對民眾而言：
- 買方
要留意檢查物品，發現瑕疵應及早通知賣方。 - 賣方
應檢查並誠實告知標的物的狀況，避免日後糾紛。
若您有相關的法律問題，比如不確定是否為「瑕疵」、應如何主張較為有利或不確定能主張多少金額此類問題，會較適合以個案來做分析，也歡迎您跟本所聯繫，由本所身經百戰的律師跟您經驗分享呦！
金士曼國際法律事務所 